入居者から突然家賃が入金されなくなった、家賃滞納者に督促状を出しても一向に入金してこない。

でも安心してください。

滞納された家賃の回収や、不良入居者を退去させることは可能です。

景気が良くならないこのご時世、家賃滞納者が増加しています。

賃貸オーナーにとって家賃滞納は死活問題ですよね。

できるなら早く回収したい、払わないなら退去してほしい、とお考えでしょう。

  • 家賃の滞納分はどうやったら早く回収できるのだろう、もう回収できないのではないか
  • 滞納するなら早く退去して欲しいけど、どうしたら退去してくれるのだろう
  • このままでは家賃の入金がないからローンの支払いが厳しい

と日々不安ではないでしょうか?

家賃滞納者への督促状や内容証明の文例などは、別の記事で詳しくご説明しますが、
この記事では、家賃滞納に関しての全容や、賃貸オーナーがこれだけは知っておいたほうがいい、
という情報をお伝えしていきます。

各項目に分けて解説していますので、ご関心のある項目から読み進めてください。

Contents

家賃滞納されたら「家賃回収」に動くか「契約解除」に動くか?

家賃を滞納されたからといって即契約解除、というわけにはいきません。

家賃滞納者と賃貸借契約を解除するのは、「準備」と「時間」が必要になります。

日本は消費者を守る法律が多く、借主も守られています。

まずは滞納され家賃の回収に専念することが第一歩となります。

賃貸オーナーからすれば、家賃の入金がないという事実は会社経営の観点からいうと「売上金が入金されない」と同じことです。

賃貸経営を脅かすことになりますし、

  • ずっと入金されない
  • 他の部屋の入居者も家賃滞納された

となれば賃貸経営が成り立たなくなることにも繋がります。

家賃滞納の督促の手順は別の記事で詳しくご説明しますが、家賃を滞納されたら、まず、

「初動の早さが大事」

と心得てください。

今この記事を読んでいる方は心優しい方だと思いますので、

  • 「入居者には恐らく事情があって支払いが遅れているのだろう」
  • 「そのうち入金があるだろう」
  • 「まだ1ヶ月分しか滞納していないし督促するのは入居者に申し訳ない」

そう思われるでしょう。

私もそう思ってしまう人間です。

しかし、それは間違っています。

賃貸借契約で家賃の支払い期日は明記され、その期日に支払う「契約」をしているわけですから、
入居者に対する「同情」は一切不要です。

物を買う時には対価(お金)と交換して物を受け取りますよね。
それと同じです。

賃貸オーナーには「住居を提供して住環境を維持する義務」があり
入居者には「対価(家賃)を支払う義務」
があるのです。

賃貸物件を所有することは経営です。

家賃の滞納が発覚したら、
「即督促をする」
ということを実践しましょう。

準備がすべて!家賃滞納者への督促は証拠が残る「文書」で行う

家賃の滞納が発覚したら「即督促をする」のですが

家賃滞納者への督促は必ず証拠が残る「文書」で行います。

メールでも構いません。
そして文書はコピーで構わないので、必ず同じ内容のものを残しておきましょう。
その文書には「日付」を残し、いつ入居者に送ったのか後日わかるように保管してください。

この作業は、後々家賃滞納者と契約を解除、そして強制退去させる場合の絶対的な証拠となり
ます。

家賃を滞納した入居者が悪いのは事実ですが、
賃貸オーナーとしても家賃を回収するのに「定期的に」「どれくらい」「督促」をしたのかを問われま
す。

特に、裁判となった際には必ず必要になります。
「いつ督促したっけかな~」
とあいまいなことを言ってしまい、それが間違っていた場合、
賃貸オーナーにとって不利な証言となってしまいます。

もしも、電話や訪問による督促をして入居者が不在だとしても、
〇月〇日〇時〇分 電話不在(留守番電話に入電)※入電内容も残す
〇月〇日〇時〇分 訪問したが不在(手紙を投函)※手紙はコピーを取る
のように、時系列でいつ、何をしたか後日わかるようにしておきましょう。

家賃滞納はなぜ起きるのか?今一度、原点に立ち返って考えてみよう!

家賃滞納はなぜ起きるのか?

お考えになったことはありますか?

家賃滞納をする入居者の理由はおおよそ下記のように分かれます。

1 故意でなく、うっかり型

  •  引落口座に入金し忘れた
  •  仕事が忙しくて忘れていた
  •  忙しくて払いにいけなかった
  •  出張中で払えなかった
  •  給料支給日と家賃支払いのサイクルが合わないので毎月遅れる
  •  入院していた

2 生活がギリギリ型

  •  予想外の出費があり家賃額が足りなくなりった
  •  想定していた以上にカードの支払額が多く足りなくなった
  •  飲み代や趣味にお金を使いすぎた
  •  残業が少なくお金が足りなかった
  •  同居人が出ていってしまい、家賃すべてを1人で払う事になってしまった

3 故意型

  •  リストラされたし家賃なんて払っている場合ではないと開き直る
  •  以前の賃貸でも滞納していて督促には慣れているし、そもそも払う気がない

上記1はよくあるケースです。
不動産管理会社の担当があえて賃貸オーナーに報告していないことがあるくらい頻繁にあります。
ほぼ遅れて家賃を払ってきますが、だからと言って督促が不要というわけではありません。

人間は環境に慣れてしまうので、督促しなければ「この賃貸オーナーは多少家賃が遅れても大丈夫だ」と勘違いして、そのままズルズルと滞納するケースもあります。

上記2は要注意です。
その都度しっかり督促をすれば習慣にはなりづらいケースですが、そもそもお金がキツイ方なので、長期の滞納に発展するケースもあります。
また、近年ですと心の病によって家に引きこもり、収入がなくなり滞納するケースが増加しています。

入居時は一部上場会社に勤務していてお金に余裕があり、生き生きしていた方が、転職やリストラで収入が減り、滞納せざるを得ないといったケースもよく見受けられます。

初動の早さが大事です。

上記3は強制退去を視野に入れて動きましょう。
厳しい言いかたをしてしまえば「モラルがない人」になります。
契約した当初から家賃を払う気がなかったという人もいますし、過去に別の賃貸物件でも家賃滞納をしていて督促なんて何とも思っていないという人もいます。

もっと酷いケースですと、強制退去も経験していて、家賃は払わなくても問題ない、と考えている人もいるということです。

賃貸借契約時に賃貸オーナーが入居者と話す機会は少ないと思いますし、不動産会社の営業さんも、よほど経験値が高く、しっかり人を見極められる方じゃないと、未然に防ぐのはかなり難しいですよね。

空部屋の期間が長くなれば、とにかく早く誰か入居して欲しい、と思うのは当然ですが、審査基準はしっかり設けて、家賃滞納の未然防止策を講じることが非常に大事になります。

家賃滞納者は初めから家賃滞納者だったのか?

そうでない場合と、そうである場合があります。

初めは家賃をしっかり払っていたのに途中から滞納し始める人は、

  • 給料が上がらない上、子供にお金がかかるようになってきた
  • 会社をリストラされて初めは貯金から払っていたが底がついてきて払えなくなってきた
  • 家賃を半分負担していた同居人が出ていき、一人では支払えなくなった
  • 心の病で引きこもり、仕事ができず収入がなくなった
  • ギャンブルにはまっている
  • 浪費が激しく家賃までお金が回らない

このようなケースです。

1ヶ月分の滞納額なら督促すれば、遅れても回収はできますが、これが3ヶ月分ともなるとかなり厳しい状況になります。

私の経験上で一番多い家賃滞納額は5年分(60ヶ月分)というのがありました。
家賃が12万前後でしたので、約720万円です。

色々な策を講じて家賃滞納額全額を回収して、その後退去して貰いましたが、全額回収できるのはまれなケースです。

3ヶ月分を越してくると、分割での回収になるケースがほとんどですが、途中から入居者は支払わなくなることが非常に多いです。

「初動が大事」

これに尽きます。

そして、初めから家賃滞納者だったケースもあります。

  • 1ヶ月目の家賃から支払わない
  • 以前の賃貸でも家賃を滞納していて強制的に退去されられて引越ししてきた
  • そもそも初めから家賃を支払う気がない

最悪のケースです。

家賃滞納分の回収も大事ですが、このようなケースでは初動から強制退去を視野に入れて、不動産会社の担当さんや弁護士・司法書士と相談をし、いち早く退去してもらうことに専念すべきです。

部屋に居座られている間は家賃の入金は厳しく、賃貸経営に多大な影響を及ぼしますので、法的措置で対処するのがベストです。

家賃滞納を未然に防ぐには

家賃滞納を未然に防ぐには、、、

言葉では非常に簡単ですがかなり難しい問題です。

  • 経営がしっかりしていそうな賃貸保証会社への加入を必須にする
  • 入居審査基準を設ける
  • 入居者の勤務先に在籍確認を行う
  • どのような人なのか話をして見極める
  • 連帯保証人に連帯保証人になる意志確認の連絡と勤務先の在籍確認を行う

これに尽きます。

審査基準を設ける

審査基準設ける、又は審査基準を厳しくする、
例えば

  • 年収基準を設ける
  • 連帯保証人2人を必須にする
  • 連帯保証人に年収基準を設ける
  • オーナー面談をしてから入居審査結果を出す
  • 源泉徴収票の提出義務化
  • 給料明細〇ヶ月分の提出義務化
  • 勤務先の基準を設ける
  • アルバイト不可
  • 同棲不可
  • 賃貸保証会社への加入を必須にするなどなど・・・手段は色々あります。

しかし、審査基準を厳しくすれば、部屋を借りようと検討している借主からすれば
「なんかこのオーナーうるさそう、、、」
という印象になり敬遠される可能性があります。

この審査基準と空部屋を早く入れることのバランスが非常に難しいのです。

賃貸保証会社への加入を必須としただけで借主からすれば余分な支払い(賃貸保証会社によりますが、賃料の30%~1ヶ月分が相場です)をすることになるので、その物件に決めることをやめる人もいます。

また、私の経験ですが、賃貸保証会社を必須としていて賃貸保証を付けて契約したはいいですが、一部上場の賃貸保証会社の賃貸保証を付けてもらって契約したにもかかわらず、その会社が倒産し、誰も保証人がいなくなった例もあります。

その時は、改めて賃貸保証会社に加入する費用を誰が払うのかともめて、話をまとめるのに大変な思いをしました。

また、別のケースで賃貸保証会社に加入して貰い契約をして、その後家賃の滞納があり賃貸保証会社に連絡をしたところ、賃貸保証会社が家賃をなかなか振り込んでこない、ということもありました。

「滞納者が多くて回収がなかなかできないので支払いを待って欲しい」とのことでした。

賃貸保証会社への加入が必須だから安心というわけでもありません。

以前、不動産仲介会社は、入居者の毎月の給料額の3分の1以下の家賃の物件しか紹介しませんでしたが、ここ数年で賃貸保証会社に加入すれば大丈夫、との考えで、この基準がなくなってきています。

不動産会社からしても、賃貸保証会社に加入してもらうことにより、入居者が家賃を滞納した場合、督促する業務は賃貸保証会社なので業務が軽減できるというメリットがあるのです。

また、年収が多ければ安心という考えは、私個人としてはあまり意味がないと捉えています。

確かに「収入に余裕があれば支払い能力がある」と考えられますが、私が今まで25年間経験してきた中では、その人間の性格の問題が一番だと実感しています。

余裕があっても滞納する人はするし、お金がギリギリでも家賃を払うのは当然と思い、払う努力をする人もいます。

人によってまちまちです。

家賃滞納を未然に防ぐには、冒頭で書いたように

  • 経営がしっかりしていそうな賃貸保証会社への加入を必須にする
  • 入居審査基準を設ける

そして、窓口である不動産会社が基本に忠実になり

  • 入居者の勤務先に在籍確認を行う
  • どのような人なのか話をして見極める
  • 連帯保証人に連帯保証人になる意志確認の連絡と勤務先の在籍確認を行う

そして、

「賃貸オーナーは入居を断る勇気を持つ」

これに尽きます。

賃貸借契約は連帯保証人にするか?賃貸保証会社にするか?

賃貸保証会社の加入をおススメします。

理由は2点あります。

1点目は、民法改正により保証人の責任限度額(極度額)を賃貸借契約書に明記することが義務化されます。

全日本不動産協会資料

https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E8%B3%83%E8%B2%B8%E7%AE%A1%E7%90%86%E6%A5%AD%E3%81%AB%E3%81%8A%E3%81%91%E3%82%8B%E6%B0%91%E6%B3%95%E6%94%B9%E6%AD%A3%E3%81%B8%E3%81%AE%E5%BD%B1%E9%9F%BF%E3%81%A8%E5%AF%BE%E7%AD%96/

今までは連帯保証人には入居者と同等の支払い義務あったので、入居者が家賃滞納分の支払いをしない場合、連帯保証人に督促をして全額支払ってもらう事が可能でした。

しかし、民法改正により、
「賃貸借契約書に保証人の責任限度額を明記しなければ保証契約は無効」
明記されていても、その金額の妥当性が認められなければ無効、

となります。

例を挙げると、賃貸借契約を締結する際に連帯保証人の責任限度額を「100万円」と明記したとします。
その後、入居者が家賃滞納を120万円して退去、原状回復義務が10万円で合計130万円の支払い義務がある際、連帯保証人は100万円の支払い義務しか負わないことになり、賃貸オーナーは30万円が未回収になってしまいます。

個人保証人では不十分、ということです。

2点目は、入居者が家賃滞納をした際、不動産管理会社及び賃貸オーナーは、まず入居者に家賃滞納督促をしますよね。
それでも支払わない又は入居者とコンタクトが取れない場合に連帯保証人に督促をするのが通常です。

この時、連帯保証人に家賃滞納の督促をして

「はい、わかりました。すぐに支払いをします」

と言うと思われますか?

私の経験上では上記のようにすぐ支払いをしてくれる連帯保証人はまずいません。

  • 入居者に支払いをするように言っておくよ
  • ちゃんと入居者に話をして入居者から回収してよ
  • 支払うお金なんてないよ

だいたいこのような回答です。

結局は、不動産管理会社と賃貸オーナーは入居者と連帯保証人に家賃滞納の督促をし続けることになるわけです。

この2点から回収見込みが確実、回収できる可能性が高い、賃貸保証会社の加入がベストの選択となります。

なぜ家賃滞納者と連絡が取れない状況になるのかを理解しよう!

家賃滞納者に連絡をしても、なかなか連絡が取れない、というご経験をしたかたは多いかと思い
ます。
私もその一人です。

家賃滞納者と連絡が取れない理由と対処方法は次の4つになります。

  1. 管理会社又はオーナーから家賃滞納督促の文書が届いたり、電話やメールがきても、故意に
    知らないふりをしているケース。
  2. お金がないので無い袖は振れない!という状況になっていて家賃滞納督促から完全に逃げて
    いるケース。

1と2の状況は私の経験上ですと家賃滞納が発覚してからの初動が遅れた、又は督促の内容が
優しい(やんわりとした内容)の時に良くあるケースです。

家賃滞納者は家賃を支払っていないことは自分でも理解しています。
そして払っていないのに督促がこない、あまりキツく言われない、ということであれば

「このオーナー(管理会社)は家賃が多少遅れても何も言わない人(会社)だ」

と思ってしまい軽く見られてしまいます。

例えば会社の上司が、部下がミスをしても注意しない、何も言ってこない人であれば、部下は
「この上司は何も言わない人だから大丈夫」
と気が緩んでしまうのと同じです。

初動が大事!

家賃滞納をされた際は、入居者に遠慮せず
すぐに!!!
督促をしましょう。

3.督促の電話が誰からの電話かわからないので電話に出ないケース。

近年の傾向として、特に20代~30代前半のかたは、知らない電話番号の着信には一切でない傾向になっています。

正直私も出ないことが多いです。

又、電話をかける側も留守番電話に要件を入れないことが多いようです。

対処方法としては、

  • 留守電に要件を入れる
  • オーナーや管理会社の電話番号を入居者に登録してもらう
  • 文書を利用する
  • メールを利用する
  • SMS(入居者の携帯にショートメールを送る)
  • SNS(フェイスブックのメッセンジャーやラインなど)を登録しておく

など
電話以外のあらゆる手段を利用することが挙げられます。

4.そもそも電話に出る習慣がなく、メールもチェックしない人であるケース。

3と同様、SNSなどの普及により

  • 電話はほとんど使用しない
  • メールは古く、ラインやメッセンジャーしか見ない

というかたが増えています。

メールの開封率は10%~20%とのデータもあります。

入居者とLINEの交換やフェイスブックで友達になるなどの工夫が必要な時代になっています。
なかなかSNSで入居者と繋がるには難しい側面もありますが、

  • 電話
  • 文書
  • メール

を利用しながら他の手段(ショートメール、LINE、メッセンジャーなど)を模索する必要があります。

また、滞納者は心理的にも「罪悪感」「恐怖感」で電話には出づらいので、併用して他の手段を使って督促をしましょう。

準備がすべて!家賃滞納者への督促は証拠が残る「文書」で行う

家賃や駐車場の賃料の滞納者への督促は証拠が残る文書で行うことが基本です。

理由としては、何か月も滞納されて法的措置を取る際に「督促をした証拠」を残すためです。
いつ、どのように督促をしたのか時系列でまとめておくことが非常に大事になります。

しかし、「入居者が単に家賃の振込みを忘れていた」ということも多々ありますので、家賃支払期
日に入金がなかった際は、「電話」で物腰柔らかく督促をしましょう。

それでも電話に出ない、折り返し電話がかかってこない、など家賃が未入金の場合は電話と併用
して文書で通知をします。

前章でも述べた通り、ショートメールやLINEなどで督促をした場合も必ず履歴を残しましょう。

督促をする際には、いざ法的措置を取った際にオーナーが不利になってしまう注意事項(禁止事
項)がありますので、絶対に以下の行為はしないようにしましょう。

  1. 早朝や深夜の督促行為(午後9時~午前8時)
  2. 勤務先や学校への督促行為
  3. 連帯保証人以外への督促行為(親族もダメ)
  4. 同日に何度も督促を行う行為
  5. 玄関やポストに張り紙をするなど、入居者の滞納の事実が周囲の人にわかってしまう行為
  6. 鍵のロックや交換、家具などの処分や搬出
  7. 正当な代理人以外の者に督促をさせる行為

家賃の滞納をしている事実があっても入居者には居住権がありますので注意しましょう。

また、家賃滞納が1ヶ月分の督促をする場合は手紙で行うケースが通常ですが、家賃滞納額が
3ヶ月分となると契約解除を視野に入れることになるので、「内容証明郵便」で督促をすることにな
ります。

内容証明については別の項目で詳しく説明しますが、普通郵便だと家賃滞納者に督促状を「送っ
た」という事実を証明できても、「受け取った」という事実を証明できないのです。

そこで発送者としては、内容証明により「配達証明」を使い滞納者が「受け取った」ことを証明する
ために内容証明を利用することになります。

家賃滞納の督促を同居人にもできるか?

家賃滞納の督促は同居人にできる場合とできない場合があります。
基本は契約者当人と保証人にしか督促はできません。

しかし、賃貸住宅の契約者と同居人が「内縁関係」と認められた場合には、「日常家事債務」について連
帯責任を負うことなるため、同居人にも支払義務が生じます。

日常の家事に関する法律行為とは、少し解釈が難しいですが、一般的には夫婦が共同生活を営む上で通常必要とされる行為、とされています。

賃貸借契約の契約者が夫、同居人が妻の場合、一般的な経済状態の夫婦であり、家族が住むために借りているので、連帯債務として家賃の滞納額を請求できます。

例えば、同棲生活をしている同居人に督促ができるかというと、上記のように「内縁関係」と認められれば督促できますし、認められなければできないわけです。

ちょっと難しいですね。

家賃滞納者が分割を希望したらどうする?また退去後も支払うと言って退去した場合どうする?

「家賃の滞納者が滞納額を分割で支払いたい」と言ってきたらあなたならどうしますか?

分割の支払いに応じるか?
拒否してあくまでも一括請求を続けるか?

家賃滞納者が滞納額の分割を希望してきたら、まず
「同情しないこと」
を心掛けてください。

滞納者は様々な理由をつけて家賃を滞納した経緯を言ってきます。
そして、「これからは給料が上がったから支払える」など言い訳をして、家賃の督促を受けている状況から回避しようとします。

私の経験上、実際に分割で支払いをして完済した人も居るのは確かです。
しかし、現実はほとんどの滞納者が更に家賃を滞納して分割分も滞納するケースが多いです。

分割を認めることが悪いわけではありませんが、しっかりと合意書を交わしてください。
そして、決して口頭では分割払いを承諾しないこと。

合意書を交わして支払いをしてこなかったら、情を捨てて法的措置に踏み切りましょう。

また、家賃滞納者が滞納分を分割して欲しいと言ってきて、退去後も分割請求しているケースをよく耳にします。

実際、家賃滞納者が退去後にしっかりと滞納分を支払ってくるケースは非常に少ないです。

何度も繰り返しますが、家賃を滞納された場合は初動が大事ですので、
「まだ1ヶ月分の滞納だから大丈夫」
と思わないですぐに督促することを心がけましょう。

家賃滞納時に契約更新がきたら更新を拒否できるか?

よほど悪質な家賃の滞納でない限りオーナーさんから契約更新の拒否はできません。

オーナーさんからすると納得できませんよね。

しかし、

  • 何度も家賃を滞納している
  • 督促をしても連絡が取れない

などの理由があり
賃貸借契約書の契約解除事項に家賃を滞納した際の事柄が記載してあれば、契約更新の拒否ができます。拒否ができるからといって、すぐ退去させられるかというのは別問題です。

繰り返し述べているように督促をしっかり行い、証拠を残しその上で法的措置により強制退去にも
っていく必要があります。

家賃滞納分の遅延損害金は請求できるのか?

家賃滞納分の遅延損害金を借主に請求することは可能です。

通常、賃貸借契約書には家賃の支払い期日が記載されています。

例) 第〇条 家賃等の支払期日
借主は前月末日までにその月分の家賃等を貸主の指定する方法により支払うものとする。

また、遅延損害金についても記載されているケースが多いです。

例) 第〇条 遅延損害金
借主が家賃等の支払いを怠ったときは、支払期日の翌日から支払済の日まで、未払額に対
し、1年につき14.6%の割合による遅延損害金を貸主に支払わなければならない。

家賃を滞納するということは、オーナーさんと借主との約束を破った、言い換えると「契約違反」に
なります。

家賃滞納=債務不履行

にな遅延損害金を請求できることになります。

家賃滞納の利息の計算は?

例えば、家賃等が10万円、遅延損害金が14.6%、延滞日数が5日とすると、家賃滞納の利息
の計算は次のとおりです。

100,000円×14.6%×5日/365日=200円

契約書に遅延損害金が記載されていない場合は請求できないのか?

請求できます。

民法(第404条)では、オーナーさんは、借主に対して年5%の割合で家賃滞納の遅延損害金を
請求できることになっています。

また、オーナーさんが複数の不動産を所有していて、事業として不動産賃貸業をしている場合は
年6%の割合で家賃滞納額の遅延損害金を請求できます。

遅延損害金はいくらでもいいのか?

遅延損害金の利率の上限は14.6%と消費者契約法で定められています。
14.6%を超えた利率を設定した場合は、超えた分は無効となります。

ただし、次のいずれかの条件を満たしている場合には遅延損害金の上限はありません。

  • 借主が法人の場合
  • 事業用として賃貸する場合

家賃滞納の遅延損害金に時効はあるのか?

あると考えられます。

曖昧な言い方ですが、
元々の家賃に対しては支払期限から5年を経過すると消滅時効になります。
そのような事実から、元々の家賃に付随する遅延損害金に対しても消滅時効は5年と考えられるわけです。

先述したとおり、家賃滞納者に対して遅延損害金を請求できますが、実務で遅延損害金を請求することはあまりありません。家賃の支払いは本来遅れてはいけないものですが、

  • たまたま忘れてしまった
  • 悪質でない場合

などに対しても遅延損害金を毎回請求していては、借主もいい気はしないでしょうし、長く住みたいとは思わないでしょう。

オーナーさんから遅延損害金を請求するケースとしては、

  • 何度も家賃滞納をされるので歯止めをかける場合
  • 悪質な家賃滞納者の場合
  • 内容証明書を送るようなケース
  • 法的措置を取る場合

になります。

家賃滞納分が回収できなかった場合の経理上の処理(仕訳方法)はどうなるのか?

税法上では、家賃滞納があっても、家賃分を売上計上することになります。
つまり家賃の入金がないにも関わらず売上計上され、課税対象になり税金を請求されるのです。

  • 「家賃が滞納されてお金が入ってこないのに何故?」
  • 「納得いかない!」

そう思われますよね。

「空室よりも家賃滞納のほうが、たちが悪い」
とよく言われるのはこのためです。

空室は売上計上のしようがないですから。

でもご安心ください。

家賃滞納額を経理上の仕訳で、「貸倒損失(かしだおれそんしつ)」として経費計上することは可能
です。回収できないので損失として計上するという意味です。

確定申告の際に税理士さんが経理処理をしてくれると思いますので、オーナーさんはこの知識が
なくても大丈夫です。

しかし、「貸倒損失」として経理処理するには相当な理由が必要になります。
税務署としては少しでも多く税金を徴収したいのでなかなか認めてくれません。

通常の対応策として

  1. 家賃滞納者が退去した後、1年以上経過してから貸倒損失で処理する
  2. 借主に対して内容証明で債権放棄を通知して貸倒損失で処理する

が挙げられます。

オーナーさんとしては、家賃滞納をされて督促をした際の

  • 督促状
  • 内容証明書

などをしっかりと保管して証拠を残しておく。
そしてあとの処理は税理士にお任せする
これに尽きます。

家賃滞納が悪質な場合には便利な少額訴訟を利用する

家賃滞納をされて督促をしたにもかかわらず、借主が無視するような悪質な場合には「少額訴訟」
を利用するのが便利です。

家賃滞納をされた時にオーナーさんが考えることとしては、

  • 督促したいけど借主に悪い気がする
  • でもまず督促してみようかな
  • 督促は管理会社に依頼しよう
  • 家賃滞納分を回収できないかな
  • 今後も家賃滞納されるのかな
  • 退去してくれないかな、追い出したいな
  • 退去させるには弁護士やら訴訟やらでお金がかかるのかな

このような内容だと察します。

そしてものすごく嫌な気持ちになりますよね。

家賃滞納をされたからといって、すぐに訴訟手続きや退去を求めることをしてはいけませんが、家
賃滞納者が督促をしても無視するような悪質な場合には、訴訟や退去させることを視野にいれま
しょう。

家賃滞納は賃貸オーナーさんにとって、最も賃貸経営を苦しめるトラブルといっても過言ではない
でしょう。

ここではオーナーさんの心構えや少額訴訟についてお話していきます。

賃貸オーナーさんの心構え

家賃を滞納された場合、管理を委託している不動産会社に督促や回収を依頼するケースがほと
んどで、管理会社が滞納者に連絡や通知をしているのが実情です。

しかし、厳密にいうと、不動産会社が「家賃滞納の回収」を業務としておこなうことはできないので
す。

家賃滞納額の回収は「債権の回収」に該当し「非弁行為」になるため、本来はオーナーさんと弁護
士しかできないのです。

勿論、実務としては管理会社に依頼することになると思いますが、賃貸経営者自身も自主回収す
る方法を知っておくことが大切です。

家賃滞納は早期に督促、早期に少額訴訟

家賃を滞納する借主は「たまたま支払いを忘れてしまった」というかた以外は

  • 常習的に滞納をする
  • お金に困っていて支払えない
  • 悪意的に支払わない

のいずれかになります。

1ヶ月分の家賃を支払えない方が、更に家賃を滞納した場合、支払えるわけがないですよね。

家賃の督促をしても借主が支払ってくれない、、、となったら、その次は

  • 訴訟を提起するか
  • 建物明渡請求訴訟を提起するか

を視野に入れて行動しましょう。

オーナーさんとしては、「あまり大事にしたくないし、そこまでしなくても、、、」と思うかもしれません
が、家賃を払わないということは、モノを買って代金を支払わないことと同じです。

賃貸物件を経営されているわけですから、同情はせずに回収か強制退去に向けて進めていきま
しょう。

でも「訴訟」というと「お金も時間もかかるし面倒くさいし大変そうだ、、、」と思われますよね。

私もオーナーさんと一緒に何度も訴訟や建物明渡請求をしてきましたが、やはりお金と時間と労
力がかかります。

家賃未払い請求ですと2~3回出向き、期間は早くても半年はかかります。
そして訴訟の間も滞納額は増えていく、、、

家賃の未払いなので当然訴訟には勝訴するのですが
「ない袖は振れない」
という感じで家賃の回収はその後スムーズにいかないケースが多いです。

そこで
「少額訴訟」です。

少額訴訟は
未払額が60万円以下に限られますが、手続きは簡易で1回の裁判で判決がでます。
お金も時間も労力も最小限にすることができますので便利な制度です。

家賃滞納の場合は借主と滞納額について争いようがないため、弁護士に依頼することもなくオー
ナーさんご自身で手続きが充分可能です。

ただし、1点だけ注意点があります。
それは、「和解」を提案される可能性がある、ということです。

滞納者は支払い能力が低い又は無い場合が多いので、「分割での支払い」や「滞納額の減額」を
よく提案されます。
調停員は一発結審のため、当日に何かしらの和解案を出してまとめなければならないわけです。

和解案を出され、滞納者が困っていると同情しがちですが、まずは一括請求を貫きましょう。

滞納者はそのような状況まで追い込まれると親類などに相談して一括で支払うことがあります。
それでも、どうしても「分割での支払い」や「滞納額の減額」を提示されたらギリギリの線までオーナー
さんにとって有利な結論を引き出しましょう。

これは原状回復費用の少額訴訟でも同じようなことが言えます。

そもそも家賃を滞納する人は、支払い能力が低く、連帯保証人にも同じことが言えますので
家賃滞納をされたら

「すぐ督促をしてすぐ回収する」
「そして同情はしない」

この2点を心がけましょう。

弁護士・司法書士に依頼する

家賃滞納をされて督促をおこない、それでも回収できない場合は、弁護士や司法書士に依頼しま
す。
これは最後の手段です。

その場合、弁護士、司法書士共に真っ先に求められるものは、滞納されてからの督促状況です。

  • いつ(〇月〇日〇時)
  • 誰に(借主に、同居人に、保証人に)
  • どのような方法で(電話、手紙など)
  • いくらを(滞納金額)督促したのか
  • その結果どのような反応があったのか
  • いくら回収できて、いくら未回収なのか

などの時系列での詳細が必要になります。

いざ、弁護士などに依頼してから過去のことを思い返してもなかなか思い出せないのが普通です。

ですから家賃を滞納されてしまったら必ず督促状況の詳細を時系列にして書き留める習慣をつけ
てください。

また、弁護士、司法書士にも得て不得手がありますので、不動産に精通しているかたを選択しま
しょう。

弁護士と司法書士のどちらに依頼するのかはマチマチですが、料金は司法書士のほうが安いで
す。

ただし、司法書士は、滞納額140万円までしか受け付けられないと法律で決められていますので、
140万を超える場合は必然的に弁護士に依頼することになります。

もしも頼れる弁護士や司法書士がいない場合は私にご相談ください。
不動産に精通した方を無料でご紹介させていただきます。

家賃を滞納された時に管理会社が迅速に動いてくれない場合は、管理会社の変更を検討する

家賃を滞納されて迅速に動いてくれない管理会社であれば、それを機に管理会社の変更を検討
することをおススメします。

先述した通り、家賃を滞納された時オーナーさんは自主回収する知識が必要です。

しかし、毎月管理会社に管理手数料を支払っているわけですから、家賃滞納を含め何かトラブル
があった際に迅速に動いてくれないようでは管理を依頼している意味がありません。

家賃滞納が発覚した際に管理会社が最低限行う業務としては、

  • 家賃滞納者に連絡をする
  • 家賃滞納者に通知をする
  • それでも連絡が取れない時は家賃滞納者宅に訪問する
  • 家賃滞納者に即日支払うよう交渉する
  • オーナーさんに督促のやり方や内容証明書の書き方を伝授する

最低これくらいはしなければなりません。

この時代になっても家賃滞納者宅に訪問して不在だったら、中に入れないように玄関のドアをロッ
クしてしまう管理会社があるようです。

この行為は、オーナーさんが後々、法的措置をとった際、致命的に不利な状況になりますので絶
対にしてはいけませんし、管理会社にもやめるよう言わなければなりません。

家賃滞納の催促をしてくれたとしても、正しい知識を持っている管理会社や担当さんは非常
に少ないのが現実です。

ビジネスパートナーとして信頼のできる管理会社とお付き合いをするよう努力しましょう。

家賃滞納者が夜逃げして荷物を残していった場合どうする?

家賃滞納者が夜逃げをして荷物を残していった場合、オーナーさんはその荷物を勝手に処分する
ことはできません。

「夜逃げなんてドラマの世界でしょ!」
と思うかもしれませんが、実際に家賃滞納者が夜逃げすることはあります。

家賃滞納分は回収できず
さらに未払い家賃は溜まっていき
置いていった荷物は勝手に処分できず
次の入居者は募集できない、、、

踏んだり蹴ったりですよね。

この章では家賃滞納者が夜逃げをして荷物を残していった場合の対処方法をご説明します。

家賃滞納者が夜逃げをして残した荷物を処分するのは違法

家賃滞納が夜逃げをして荷物を置いていったのにオーナーさんが犯罪者になるなんて納得いか
ないですよね。

しかし日本の法律では自力救済が禁止されているので仕方ないのです。

※自力救済とは、
自己の権利を侵害された権利者が、法律の手続きをせず実力行使によって権利を実現すること
をいいます。

他人の荷物を勝手に処分してしまうと「器物損壊罪」になります。
しかも、勝手に入居者宅に侵入したということで「住居侵入罪」、更に、荷物の一部をオーナーさん
が使用したり自分の物にしてしまった場合は「窃盗罪」になります。

家賃を滞納して夜逃げをしたほうが罪なのに、オーナーさんが犯罪により逮捕されてしまう可能性
があるのです。

このようにならないように対処方法を覚えましょう。

まずは、四の五の言わず迅速に動くことです。

1番目に行うこと:「荷物の所有権放棄」を求める

家賃滞納者を見つけ出すために、連帯保証人や緊急連絡先の親族などに連絡をして本人を見つ
け出す行動をおこしましょう。

本人と会えたら「所有権放棄書」に署名捺印をもらいましょう。そうすればオーナーさんが荷物を処
分しても違法になりません。

「荷物処分代はどうするのか」という問題は残りますが、まずはお部屋に放置していった荷物を処
分することを最優先に考えましょう。

2番目に行うこと:本人が見つからない場合は、「訴訟」をおこす

家賃滞納の未払い分と、明渡しを求める裁判を同時におこないます。

家賃滞納者は夜逃げをして行方不明なので裁判なんてできないのでは?
と思うかもしれませんが大丈夫です。
「公示送達」といって、行方不明でも裁判は可能です。

そして、裁判が始まりますが家賃滞納者は出席せず反論もできないので、そのまま勝訴となりま
す。

3番目に行うこと:判決がでたら「強制執行(明渡し)」をする

ここで初めて執行官がお部屋から荷物を持ち出してくれます。

持ち出された荷物は競売となり、売却できたものの代金はオーナーさんに支払われます。

その後はお部屋の原状回復を行って、次の入居者の募集がスタートできます。

最後に忘れてはいけないのが、未払い家賃を連帯保証人に請求することです。
夜逃げした人からは回収できないので、連帯保証人にしっかり支払ってもらいましょう。

入居者と連絡が取れなくならないようにするための未然策

近年、オーナーさんと入居者の関係は希薄になっています。
入居者は、オーナーさんや近隣の人と接することを嫌う傾向にあります。

そのため、賃貸借契約書や入居申込書に記載されている「電話番号」しか知らないというのが通
常ではないでしょうか?

20代、30代の人たちは電話を使用しない傾向にありますので、知らない電話番号から着信があ
った時、電話に出ません。

オーナーさんとお話をしていると「メールやLINEが苦手」とよく聞きます。

しかし、連絡手段は時代と共に早いスピードで変化しており、LINEやメッセンジャーが主流になっ
ていますので、賃貸経営者としては入居者との連絡手段を模索しなければならないのです。
「苦手、、、」というオーナーさんも多いかと思いますが、是非この機会に電話以外の入居者との連
絡手段を取得していただきたいです。

家賃滞納分を敷金から相殺しても大丈夫か?

オーナーさんが家賃滞納分を敷金から相殺しても大丈夫です。

民法の解釈により諸説ありますが、本来敷金は債権担保という性質のものであるため、オーナーさんは問題なく家賃滞納分を相殺できるのです。

しかし、賃借人からオーナーさんに敷金を家賃滞納分に充当するよう求めることはできません。

これは、賃貸借契約書の特約に
「賃借人は家賃を敷金から充当することができない」と書かれていなくても同じです。

オーナーさんは家賃滞納分を敷金から充当してもいいのですが、退去した際の原状回復費用の問題がありますので、安易に家賃滞納分を敷金から充当することはおススメできません。

やむを得ない、仕方がない時だけにしましょう。

まとめ

この章では、家賃滞納の全容をお伝えしてきました。

実際に家賃滞納をされると賃貸経営の致命的ダメージとなりますので、できれば避けたいもので
す。

しかし、いつの時代でも家賃滞納は頻繁に起こっています。

まだまだお伝えできていない内容が多々ありますので、次回からは1つ1つの項目を深く詳しくご
説明していきます

家賃滞納のない健全な黒字経営ができるよう心より願っております。