家賃滞納による契約解除は可能なのか?

入居者に家賃滞納をされた際、賃貸借契約の解除をすることは可能です。

しかし、解除するまでに前もって準備をすべきことがあります。


そして、家賃滞納者との賃貸借契約を解除するまでに
「やるべきこと」が多々あります。

「なんか大変そう~、難しそう~、、、」
と感じている方も多いと思いますが
大丈夫です。

これから家賃滞納者との賃貸借契約解除する手順をわかりやすくお伝えします。

家賃滞納発覚から契約解除までの全体像を知ろう!

入居者の家賃滞納発覚から契約解除・強制執行までの全体像は下記の表になります。

家賃督促から強制執行まで

家賃滞納者と契約解除をして強制退去させるための3つの要件

入居者が家賃を滞納したからといって、何でも契約解除ができるわけではありません。

家賃滞納者と契約解除をして強制退去させるためには3つの要件があります。

要件1 3ヶ月以上の家賃滞納があること

通常の賃貸借契約書には
「2ヶ月以上の家賃の滞納があった場合契約解除」
と書かれています。

そのため、入居者が家賃を滞納した際には、オーナーさんから
「入居者との契約解除」や「退去するように求める」
ことをしても問題はありません。

しかし、「権利」を持っているだけになります。

私の経験と実際の裁判の判例では、
3ヶ月以上の長期の家賃滞納がないと契約解除や強制退去は認められないようです。

要件2 家賃滞納者に支払いの意志がないこと

賃貸借契約は、オーナーさんの立場からすると
お部屋を貸すかわりに家賃を受領する。

入居者の立場からすると、
家賃を支払うかわりにお部屋を借りる。

という関係が成り立っています。

そのため、家賃を滞納している時点で「家賃滞納者に支払いの意志がない」と言えます。

また、家賃を滞納して督促をしたにも関わらず支払いをしないことは更に
「家賃を支払う意思がない」
と言えます。

要件3 オーナーさんと入居者との間に信頼関係が成立しないこと

賃貸借契約は双方の信頼関係により成り立っています。

家賃を滞納するという事実は、この「信頼関係」が成り立たなくなることに該当しますので、
この要件を満たすことになります。

家賃滞納者への督促から強制退去までの手順

≪ステップ1≫家賃滞納者への初動は、電話・訪問・手紙で督促をする

家賃滞納をされた際は、電話か訪問又は手紙で督促をします。

「初めての滞納だからまだ督促は大げさだよ」
「忘れているだけだよ」
このように、楽観視をしてはいけません。

仕事などが忙しくて単に忘れてしまった方や、家賃を振り込みに行く時間がなかった、という方もいるのは事実です。

しかし、家賃滞納をしたことには変わりありませんし、2ヶ月分の滞納となると回収が難しくなってきますので必ず督促を行うようにしましょう。

家賃滞納者に電話で督促をする

家賃滞納をされたら、オーナーさんか管理会社から電話で督促をするのが初動です。

たまたま忘れてしまったなど悪意のない方もいますので、初回の電話はやんわりと行います。

例)行き違いでしたら申し訳ございませんが、〇月の家賃の入金確認ができないのですがお忘れですか?

家賃滞納者に訪問で督促をする

電話と同じように行います。

注意事項としては、深夜早朝(概ね夜9時~朝8時)の時間は避けなければなりません。

家賃滞納者に手紙で督促をする

手紙=督促状です。

電話や訪問と同様に、うっかり忘れてしまった方にキツ目の文章を出してしまうと入居者と関係悪化の原因になりますので、
1回目の滞納督促はやんわりした文章で出します。

下記に督促状の例文を挙げます。

督促状例文
家賃滞納督促状 1ヶ月

「電話」「訪問」「手紙」
いずれの督促にしても、必ず証拠を残すようにしてください。

証拠に残す内容は
日時     〇月〇日〇時 訪問
実施内容  訪問して留守のため手紙を投函
督促内容  話をした内容、手紙の写し

≪ステップ2≫保証人に連絡をする

家賃滞納をした本人に「電話」「訪問」「手紙」で何度か督促をしたにも関わらず、本人と連絡が取れず家賃の入金がない場合、次に行うことは「保証人に連絡をする」ことです。

ここで注意することは、何をしても本人と連絡が取れない、家賃滞納分の入金がない場合に保証人に連絡をすることです。

「いきなり保証人に連絡をしてはいけない」
という決まりはありませんが、入居者に督促をしてどうにもならないので保証人に連絡をする、
という手順を踏むことが大切です。

ここでは、入居者に2回目以降の家賃滞納督促する際と、保証人に督促をする際のテンプレートをご紹介します。
参考にしてください。

督促状例文 2回目以降
家賃滞納2回目以降

督促状例文 保証人宛て
家賃滞納督促状 保証人宛て

家賃滞納者へ内容証明書を郵送する

家賃滞納をされて、「入居者に連絡してもダメ」「保証人に連絡してもダメ」であれば、次は
内容証明書」を郵送します。

内容証明郵便とは、郵便局が手紙の内容を公的に証明してくれるものになります。

内容証明郵便は「送った証拠」にはなりますが、相手が「受け取った証拠」にはならないため、
時に「配達証明」を利用すると便利です。
「配達証明」は相手が受け取った証明になりますので、相手が「そんなこと知らない」などとは言え
なくなりますので絶大な効果があります。

下記に内容証明のテンプレートをご紹介致します。

内容証明書書式
内容証明 督促 書式

家賃滞納時の督促状などの催促は文書で証拠を残すことが大事

家賃滞納に督促をした際、何よりも大事なことは「証拠を残しておく」ことです。

証拠を残す内容は督促状、内容証明、電話、訪問、すべてに関して必要です。
理由は、後に家賃滞納者に対して「契約解除」を通知する際や、弁護士を依頼して調停になった
際に絶対的な証拠となるからです。

証拠は時系列にして、どんな些細なことでも残しておきましょう。

家賃滞納者に契約解除通知を郵送する

家賃滞納者に手紙や内容証明で督促をしたにも関わらず、家賃の支払いがない又は連絡が取れ
ない場合、次に行うことは、「契約解除通知を郵送する」ことです。

これまで家賃滞納者に対して何度も督促をしてきて反応がないということは、家賃を支払う意思が
ないことになりますので、いち早く契約を解除して退去してもらわないと永遠に家賃は入ってきま
せん。

次の入居者に早くは入ってもらうためにも「契約解除」をして退去してもらうよう動く必要があります。

下記に家賃滞納者に「契約解除」を通知するテンプレートをご紹介致します。

内容証明契約解除書式
内容証明 督促 契約解除通知 書式

家賃滞納者の保証人に対して契約解除は可能か?

家賃滞納者の保証人に対しての契約解除は難しい、とお考えください。

解除通知を出すことは可能ですが、契約解除通知の受領義務はなく建物の明け渡し義務も
ありません。

保証人には、「家賃滞納分」「原状回復費用の未払い分」「強制執行費用」などの支払い義務はあ
りますが、賃借人の部屋を勝手に解約することは基本できないのです。

家賃滞納者が行方不明になった場合に認められた判例はありますが、契約解除は賃借人本人に
通知するのが通常です。

また近年は保証人を個人にせず「賃貸保証会社」に依頼するケースが多くなっています。
賃貸保証会社は賃借人と契約する際に、予め契約解除の権限を書面で受領しているケースがほ
とんどですが、実際に賃借人の意思に反する行為をした場合には、契約解除が認められないこと
や「不当行為」に該当してしまうケースもあります。

家賃滞納を法的手続きで解決する

家賃滞納者にお部屋の明け渡し請求をする

家賃滞納者に何度も督促をした、内容証明も郵送した、それでも家賃の支払いがない場合には、
賃貸借契約を解除し、建物を明け渡す旨を記載した内容証明を送ります。

このような通知が家賃滞納者に届き、それでも家賃の支払いがない場合には自動的に契約解除
の効力が生じることになります。

それでも家賃の支払いがなく、建物を明け渡さないときには「建物明渡訴訟」をすることになります。

ここでは、建物明渡しを求める内容証明のテンプレートをご紹介致します。

建物明渡請求内容証明文例
内容証明 建物明渡請求 書式

裁判所に建物明渡請求訴訟の提起をする

家賃滞納者にお部屋の明渡請求をしたにも関わらず、家賃の支払いをしない、お部屋の明渡をし
ない場合は、裁判所に建物明渡請求訴訟を提起することになります。

訴訟はしたことがない方がほとんどだと思いますし、嫌な気持ちになると思いますが、大事な資産
を守るため、家族を守るため、と割り切り手続きを進めていきましょう。

建物明渡訴訟は賃借人が家賃を滞納している訳ですから契約違反であることは明白です。
そのため、勝訴はほぼ確定しています。
また、訴訟は長引くと思いがちですが、判決が出るまでの期間は2ヶ月程度です。

訴訟手続きはご自身でもできますが、かなり書類が煩雑なため専門家である弁護士に依頼するこ
とをお勧めします。

弁護士に依頼した際かかる費用は、弁護士により違いはありますが、
着手金が20万から30万、すべて終わった時に成功報酬を支払います。

補足 少額訴訟を利用する

家賃滞納額が60万円以下の場合は、少額訴訟が可能です。
少額訴訟は1回で判決がでる上、訴訟費用も安く手続きもご自身でできます。

少額訴訟の詳細はこちらをご覧ください。

裁判所に強制執行の申し立てをしてから強制執行まで

明渡請求訴訟をして勝訴しても、家賃滞納者が素直にお部屋を明け渡すとは限りません。
引越しをする費用がないからです。

裁判所も家賃滞納者を追い出してくれるわけではありません。

そこで次は裁判所に「強制執行の申し立て」をします。

強制執行の手続きをすると、裁判所の執行官が家賃滞納者のところへ行き、約1ヶ月の間に出ていかないと強制執行する旨を告げてくれます。

これで家賃滞納者が退去すればいいのですが、退去しなかった場合は強制執行となり、お部屋の荷物をすべて運び出しお部屋を空の状態にします。

強制執行は引越しと同様ですので費用がかかります。

私が強制執行の立会いをした時は、家賃滞納者が部屋の鍵を閉め部屋から1歩も出ませんでした。すると、同行していた業者の人が玄関のカギを壊し、平然と次から次へと荷物を出していました。
ちょっと恐ろしい光景ですね。

強制執行の費用は家賃滞納者に請求できますが、家賃を払えないわけですから回収は不可能とお考えください。

強制執行にかかる費用はどれくらいか

強制執行申し立て手続きの費用が6万円~8万円かかります。
強制執行を実行した場合は、お部屋の広さにより変わります。
執行官の人数分の日当が必要になるからです。

1Rですと30万円前後、ファミリータイプの場合は50万円~100万円かかります。
そのほかに弁護士費用がかかります。
弁護士費用の目安は、着手金で20万円~30万円、成功報酬で別途20万円~30万円になります。

まとめ

家賃滞納者への督促から、強制執行して退去させるまでの一連の流れをご説明してきました。

オーナーさんに一番ご理解いただきたいことは、1ヶ月分の家賃滞納をされた時の初動で、その
後すぐに回収できて安定した賃貸経営ができるのか、家賃滞納額が増えて、督促を何度も行い
強制執行までいってしまうのかが決まってしまうということです。

私たちは人間ですので、情もありますし、嫌われたくない、という気持ちがあるのは当然です。
しかし、情をかけると、ずるずると何ヶ月も滞納してしまう人が多いのが現実です。

家賃滞納者よりも、あなたご自身、そして大切なご家族の幸せが最優先のはずです。

情けを捨てて早く行動することを常に念頭においてください。